Rentabilité locative : brute, nette, nette-nette

Un même appartement peut afficher 5,7 % de rentabilité dans une annonce et rapporter à peine plus de 2 % une fois tout compté. L'écart ne vient pas d'une erreur de calcul, mais de ce que l'on met au numérateur et au dénominateur. Voici les trois niveaux de rentabilité, appliqués à un exemple complet.

Les trois définitions

• Rentabilité brute : loyers annuels ÷ prix. C'est le chiffre des annonces. Notre calculateur est plus prudent : il retient les loyers après vacance locative et le coût total d'acquisition (prix + frais de notaire + travaux).
• Rentabilité nette : (loyers encaissés − charges non récupérables) ÷ coût total. Les charges comprennent la taxe foncière, l'assurance propriétaire non occupant, les charges de copropriété non récupérables, la gestion et l'entretien.
• Rentabilité nette-nette : la même chose après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. C'est la seule qui dise ce que l'investissement rapporte vraiment.

L'exemple

Les résultats

Le calcul de l'impôt

Les loyers (9 792 €) restent sous le seuil de 15 000 € : le propriétaire relève automatiquement du micro-foncier. Il est imposé sur 70 % des loyers (abattement forfaitaire de 30 %), soit 6 854 €. Dans une tranche marginale à 30 %, cela donne 2 056 € d'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent 1 179 € de prélèvements sociaux. Pour les revenus fonciers, ce taux reste de 17,2 % en 2026 : la hausse à 18,6 % ne les concerne pas. Au total, 3 235 € par an.

Au régime réel (sur option, ou obligatoire au-delà de 15 000 €), on déduit les charges réelles, dont les intérêts d'emprunt, au lieu de l'abattement de 30 %. Avec un crédit, c'est souvent plus intéressant.

Ce qui fait bouger la rentabilité

En modifiant une seule hypothèse à la fois dans le calculateur :

Une négociation de 10 000 € sur le prix pèse presque autant qu'une hausse de loyer de 50 € par mois. La taxe foncière ne change pas la rentabilité brute, mais elle réduit la nette. Avant d'acheter, demandez le montant de la dernière taxe foncière et les trois derniers relevés de charges de copropriété.

Le cashflow : une autre question

La rentabilité mesure ce que rapporte le capital investi. Le cashflow mesure ce qui reste chaque mois sur votre compte. Si le coût total (200 000 €) est emprunté sur 20 ans à 3,5 % (valeurs par défaut du calculateur, hors assurance), la mensualité est de 1 159,92 € :

• cashflow avant impôt : 9 792 € ÷ 12 − 1 159,92 € − 2 250 € ÷ 12 = -531,42 € par mois ;
• après l'impôt du micro-foncier : environ -801,03 € par mois.

Le propriétaire doit donc compléter chaque mois de sa poche, alors que la rentabilité nette reste positive. Les deux chiffres sont justes : ils ne répondent pas à la même question. Une partie de la mensualité rembourse le capital et constitue un patrimoine.

Les erreurs classiques

1. Diviser par le prix au lieu du coût total. Oublier 20 000 € de frais et de travaux gonfle la rentabilité.
2. Compter 12 mois de loyer. Un départ de locataire, quelques semaines de travaux ou un impayé suffisent à perdre un mois.
3. Oublier la taxe foncière. C'est souvent la plus grosse charge annuelle du propriétaire bailleur. Dans l'exemple, elle représente à elle seule 1 100 € sur 2 250 € de charges.
4. Raisonner avant impôt. Dans l'exemple, la fiscalité fait passer de 3,77 % à 2,15 %.
5. Confondre cashflow et rentabilité, dans un sens comme dans l'autre.
6. Négliger la sortie. À la revente, la plus-value d'un bien locatif est imposée (19 % + 17,2 %, avec des abattements pour durée de détention) : voir notre guide de la plus-value immobilière.

Pour estimer précisément vos frais d'acquisition, consultez aussi notre guide des frais de notaire.

Sources officielles

• service-public.gouv.fr — Location vide : revenus fonciers (F1991)
• service-public.gouv.fr — Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (F2329)
• service-public.gouv.fr — Hausse des droits de mutation (A18183)