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Calculatrice Rentabilité Locative 2026

Renseignez votre bien et vos charges — rendement brut, rendement net et cashflow s'affichent instantanément, avec ou sans financement bancaire.

Frais de notaire : %
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Détail du calcul de rentabilité

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Questions fréquentes — Rentabilité et investissement locatif

Le rendement brut = Loyer annuel ÷ Prix d'acquisition × 100. Il ne tient pas compte des charges. Le rendement net déduit toutes les charges annuelles réelles (taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, entretien). C'est le rendement net qui reflète vraiment la rentabilité effective. Il est généralement inférieur de 1 à 2 points au rendement brut.
En France, un rendement brut entre 5 et 7 % est généralement considéré comme correct. Dans les grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux), les rendements bruts sont souvent inférieurs à 4 % en raison des prix élevés. En province ou dans les villes moyennes, des rendements de 7 à 10 % sont accessibles. Un rendement inférieur à 3 % est généralement insuffisant pour couvrir les charges et l'imposition sans effort d'épargne.
Le cashflow mensuel est la différence entre les loyers perçus et l'ensemble des sorties d'argent du mois : mensualité de crédit (capital + intérêts + assurance), charges mensualisées (taxe foncière ÷ 12, assurance, entretien…). Un cashflow positif signifie que le bien s'autofinance — les loyers couvrent tous les frais. Un cashflow négatif implique un effort d'épargne mensuel, ce qui peut être acceptable si la plus-value à terme est anticipée.
La vacance locative représente la part de l'année pendant laquelle le bien n'est pas loué. En France, on estime généralement 1 à 2 mois par an de vacance pour un logement classique (soit 8 à 17 %). Dans les zones très tendues, la vacance peut être quasi nulle. Dans les zones moins dynamiques, elle peut atteindre 2 à 3 mois. Ce calculateur applique le taux de vacance sur le loyer annuel : loyer effectif = loyer × (1 − vacance %).
Oui, absolument. Les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix d'achat dans l'ancien (droits de mutation + émoluments + frais divers) et 2 à 3 % dans le neuf. Ne pas les inclure dans le prix d'acquisition gonfle artificiellement le rendement calculé. De même, les travaux de rénovation doivent être ajoutés car ils font partie du coût total de l'investissement.
Non. Ce calculateur affiche le rendement avant impôt sur les revenus locatifs. La fiscalité dépend du régime choisi : micro-foncier (abattement 30 % si loyers < 15 000 €/an), réel simplifié (déduction des charges réelles + amortissement pour LMNP), ou régimes meublés (micro-BIC avec abattement 50 %). L'impact fiscal peut réduire significativement le rendement net-net, notamment pour les contribuables dans les tranches d'IR élevées.

Calculer la rentabilité d'un investissement locatif

La rentabilité locative est l'indicateur clé de tout investissement immobilier. Elle mesure le rapport entre les revenus locatifs générés et le capital investi. Un calcul sérieux doit intégrer le prix total d'acquisition (prix d'achat + frais de notaire + travaux), et non le seul prix d'achat, ainsi que l'ensemble des charges annuelles (taxe foncière, assurance, charges de copropriété, frais de gestion, entretien).

En cas de financement bancaire, le cashflow mensuel est l'indicateur opérationnel : il indique si le bien s'autofinance chaque mois ou nécessite un effort d'épargne. Un bien à cashflow positif est souvent préférable pour les investisseurs qui souhaitent maximiser leur capacité d'endettement future.

À noter : ce calculateur fournit le rendement avant impôt sur les revenus fonciers. Le régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP) peut modifier significativement le rendement net-net. Pour estimer votre impôt sur des revenus de salaire, consultez notre simulateur net après impôt.