Calculateur plus-value immobilière 2026
Estimez l'impôt sur votre plus-value selon votre situation : résidence principale, secondaire, locatif, LMP ou SCI.
Prix de vente et d'acquisition
Prix de cession net vendeur
Après déduction des frais d'agence si à votre charge
Prix d'acquisition
Prix payé lors de l'achat, hors frais
Date d'acquisition
Date de cession
Impôt total à payer
—
Plus-value brute
—
Abatt. IR
—
Abatt. PS
—
Taux effectif
—
Détail du calcul
Optimisation — évolution de l'impôt selon la durée de détention
| Durée | Abatt. IR | Abatt. PS | Impôt total | Net vendeur | Gain vs vente immédiate |
|---|
* Simulation à prix de cession constant. Les prix de l'immobilier peuvent évoluer.
Renseignez les données ci-dessus pour calculer l'impôt.
Questions fréquentes
Plus-value brute = Prix de cession − Prix de revient
Le prix de revient comprend : le prix d'acquisition + les frais d'acquisition (notaire, droits de mutation — en réel ou au forfait 7,5 %) + les travaux d'amélioration ou de construction (en réel sur justificatifs, ou au forfait 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans).
Important : les travaux déjà déduits des revenus fonciers dans le cadre d'une location ne peuvent pas être réintégrés dans le prix de revient.
Le prix de revient comprend : le prix d'acquisition + les frais d'acquisition (notaire, droits de mutation — en réel ou au forfait 7,5 %) + les travaux d'amélioration ou de construction (en réel sur justificatifs, ou au forfait 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans).
Important : les travaux déjà déduits des revenus fonciers dans le cadre d'une location ne peuvent pas être réintégrés dans le prix de revient.
Pour l'impôt sur le revenu (19 %) :
0 % de la 1ère à la 5ème année · 6 % par an de la 6ème à la 21ème année · 4 % pour la 22ème année → exonération totale d'IR à partir de 22 ans de détention.
Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) :
0 % de la 1ère à la 5ème année · 1,65 % par an de la 6ème à la 21ème · 1,60 % pour la 22ème · 9 % par an de la 23ème à la 30ème → exonération totale PS à partir de 30 ans de détention.
0 % de la 1ère à la 5ème année · 6 % par an de la 6ème à la 21ème année · 4 % pour la 22ème année → exonération totale d'IR à partir de 22 ans de détention.
Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) :
0 % de la 1ère à la 5ème année · 1,65 % par an de la 6ème à la 21ème · 1,60 % pour la 22ème · 9 % par an de la 23ème à la 30ème → exonération totale PS à partir de 30 ans de détention.
Une taxe supplémentaire s'applique lorsque la plus-value nette imposable (après abattement pour durée, base IR) dépasse 50 000 €. Elle est calculée sur la totalité de la plus-value nette, selon les tranches :
• 50 001 – 100 000 € → 2 %
• 100 001 – 150 000 € → 3 %
• 150 001 – 200 000 € → 4 %
• 200 001 – 250 000 € → 5 %
• Au-delà de 250 000 € → 6 %
Un mécanisme de lissage (article 1609 nonies G du CGI) atténue les effets de seuil. Cet outil applique le taux de la tranche sur la totalité — l'impôt réel peut différer légèrement aux frontières de tranches.
• 50 001 – 100 000 € → 2 %
• 100 001 – 150 000 € → 3 %
• 150 001 – 200 000 € → 4 %
• 200 001 – 250 000 € → 5 %
• Au-delà de 250 000 € → 6 %
Un mécanisme de lissage (article 1609 nonies G du CGI) atténue les effets de seuil. Cet outil applique le taux de la tranche sur la totalité — l'impôt réel peut différer légèrement aux frontières de tranches.
Oui, plusieurs cas d'exonération ou réduction existent :
• Première cession d'un logement autre que la RP : exonération si vous n'étiez pas propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédentes ET que le produit de la vente est réinvesti dans l'acquisition de votre RP dans les 24 mois (art. 150 U II 1° bis CGI).
• Prix de cession ≤ 15 000 € : exonération totale.
• Titulaires d'une pension de vieillesse ou d'invalidité sous conditions de ressources : exonération possible.
• Expropriation : exonération sous condition de remploi.
• Échange dans le cadre de remembrements urbains : report d'imposition.
• Première cession d'un logement autre que la RP : exonération si vous n'étiez pas propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédentes ET que le produit de la vente est réinvesti dans l'acquisition de votre RP dans les 24 mois (art. 150 U II 1° bis CGI).
• Prix de cession ≤ 15 000 € : exonération totale.
• Titulaires d'une pension de vieillesse ou d'invalidité sous conditions de ressources : exonération possible.
• Expropriation : exonération sous condition de remploi.
• Échange dans le cadre de remembrements urbains : report d'imposition.
LMNP (non professionnel) : régime des plus-values des particuliers, identique à une résidence secondaire. La durée de détention est calculée depuis la date d'acquisition (pas de déduction des amortissements).
LMP (professionnel) : régime des plus-values professionnelles, beaucoup plus complexe. La plus-value est scindée en deux parts :
• Court terme : partie égale aux amortissements déduits → taxée au TMI + cotisations sociales (~17,2 % pour les indépendants)
• Long terme : reste de la plus-value → taxée au PFU 30 % (ou option barème)
Avantage LMP : exonération possible sous l'article 151 septies si les recettes sont < 90 000 €/an en moyenne et l'activité exercée depuis ≥ 5 ans.
LMP (professionnel) : régime des plus-values professionnelles, beaucoup plus complexe. La plus-value est scindée en deux parts :
• Court terme : partie égale aux amortissements déduits → taxée au TMI + cotisations sociales (~17,2 % pour les indépendants)
• Long terme : reste de la plus-value → taxée au PFU 30 % (ou option barème)
Avantage LMP : exonération possible sous l'article 151 septies si les recettes sont < 90 000 €/an en moyenne et l'activité exercée depuis ≥ 5 ans.
L'impôt sur la plus-value est prélevé le jour de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. Le notaire calcule l'impôt, le collecte auprès du vendeur et le reverse directement à l'administration fiscale. Vous n'avez aucune démarche à faire : c'est le notaire qui se charge de la déclaration et du paiement (formulaire 2048-IMM). La plus-value est ensuite reportée sur votre déclaration de revenus de l'année suivante, mais sans double imposition.
Plus-value immobilière en 2026 : ce qu'il faut savoir
Le régime d'imposition des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U et suivants du CGI) distingue deux grandes composantes : l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %, soit un taux global de 36,2 % sur la plus-value nette avant abattements. Pour une résidence secondaire détenue depuis 10 ans, les abattements réduisent cette charge à environ 25,2 %.
La stratégie de détention est déterminante : passer la barre des 22 ans supprime entièrement l'IR (19 %), et atteindre 30 ans exonère totalement le bien. Pour les investisseurs à long terme, la comparaison entre vendre maintenant et attendre quelques années supplémentaires est souvent favorable à l'attente, selon les opportunités de réemploi du capital.