Quand vous vendez un logement qui n'est pas votre résidence principale, le gain réalisé est imposé : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements qui augmentent avec la durée de détention. Le notaire fait le calcul et paie l'impôt le jour de la vente, mais il vaut mieux connaître le montant avant de fixer son prix.
Les cas d'exonération
Pas d'impôt sur la plus-value dans les cas suivants (liste non exhaustive) :
- vente de la résidence principale et de ses dépendances, si c'est votre résidence principale au moment de la vente ;
- bien détenu depuis plus de 22 ans pour l'impôt sur le revenu, et plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux ;
- première vente d'un logement autre que la résidence principale, si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédentes et que vous réemployez le prix de vente pour acheter ou construire votre résidence principale dans les 2 ans. Cette exonération n'est accordée qu'une fois ;
- prix de vente inférieur ou égal à 15 000 € ;
- vendeur retraité ou titulaire d'une carte mobilité inclusion invalidité, sous conditions de ressources. Pour une vente en 2026, le revenu fiscal de référence de 2024 ne doit pas dépasser 12 793 € pour la première part, plus 3 428 € par demi-part, et le vendeur ne doit pas être soumis à l'IFI ;
- vente à un organisme de logement social, jusqu'au 31 décembre 2027, et certains cas d'expropriation avec remploi de l'indemnité.
Le calcul en quatre étapes
1. La plus-value brute
Prix de vente − prix de revient. Le prix de revient comprend le prix d'achat, augmenté :
- des frais d'acquisition, au réel sur justificatif ou au forfait de 7,5 % du prix d'achat ;
- des travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration, au réel sur justificatif ou, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, au forfait de 15 % du prix d'achat.
Pour un bien loué en meublé non professionnel (LMNP), les amortissements déduits sont, sous conditions, réintégrés dans le calcul pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025. La plus-value imposable est donc plus élevée.
2. Les abattements pour durée de détention
| Année de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| 1 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6e à 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % (exonération totale) | 1,60 % |
| 23e à 30e année | — | 9 % par an (exonération totale à 30 ans) |
3. L'impôt et les prélèvements
19 % sur la plus-value après abattement « impôt », et 17,2 % sur la plus-value après abattement « prélèvements sociaux ». Les plus-values immobilières ne sont pas concernées par la hausse à 18,6 % appliquée à d'autres revenus du patrimoine en 2026.
4. La surtaxe au-delà de 50 000 €
Si la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €, une taxe de 2 % à 6 % s'applique sur la totalité, avec un lissage près des seuils. Par exemple, pour une plus-value imposable de 52 500 € : 2 % × 52 500 − (60 000 − 52 500) × 1/20 = 675 €. Elle ne s'applique ni aux terrains à bâtir ni aux ventes exonérées.
Exemple : résidence secondaire achetée en 2010
Maison achetée 180 000 € en mars 2010, revendue 310 000 € en mars 2026 : 16 années complètes de détention. Le vendeur retient les deux forfaits.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 310 000 € |
| − prix d’achat | 180 000 € |
| − forfait frais d’acquisition (7,5 %) | 13 500 € |
| − forfait travaux (15 %, détention de plus de 5 ans) | 27 000 € |
| = plus-value brute | 89 500 € |
| Abattement impôt sur le revenu (66 %) → base imposable | 30 430 € |
| Abattement prélèvements sociaux (18,15 %) → base imposable | 73 256 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 5 782 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 12 600 € |
| Surtaxe (base sous 50 000 €) | 0 € |
| Total prélevé par le notaire | 18 382 € |
Les prélèvements sociaux pèsent ici plus que l'impôt sur le revenu : leur abattement progresse beaucoup plus lentement. Le même bien vendu après 22 ans de détention ne supporterait plus que 11 084 € de prélèvements sociaux (abattement de 28 %), et plus rien après 30 ans. Notre calculateur de plus-value affiche ce tableau d'optimisation année par année.
Bon à savoir
- Une moins-value immobilière n'est en principe pas déductible d'une plus-value réalisée sur un autre bien.
- Pour les frais d'acquisition comme pour les travaux, comparez le forfait (7,5 % et 15 %) avec vos dépenses réelles justifiées avant la vente.
- La plus-value réalisée par une SCI à l'impôt sur le revenu suit les mêmes règles. Une SCI à l'impôt sur les sociétés relève d'un régime totalement différent, que le calculateur traite à part.
- Le montant de la plus-value doit être reporté sur votre déclaration de revenus de l'année suivante, même si l'impôt a déjà été payé par le notaire.
Pour estimer ce que vos frais d'achat ont réellement coûté, voir notre guide des frais de notaire. Pour la rentabilité pendant la détention, voir le guide de la rentabilité locative.
Sources officielles
- service-public.gouv.fr — Plus-value immobilière (F10864)
- service-public.gouv.fr — Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (F2329)
- BOFiP — Taxe sur les plus-values immobilières élevées
Exemples indicatifs, calculés avec les barèmes en vigueur au 12/10/2026. Ils ne remplacent pas l'avis d'un professionnel (expert-comptable, notaire, Urssaf, service des impôts) pour votre situation.