LMNP : régime réel ou micro-BIC ?
Règles 2026 vérifiées le 15/10/2026 — source : service-public.gouv.fr
Pour une location meublée non professionnelle, quel régime fiscal fait payer le moins d'impôt ? Le calcul compare l'abattement forfaitaire et le réel avec amortissement.
Estimation pour une première année, location meublée non professionnelle. Impôt = revenu imposable × tranche marginale ; prélèvements sociaux de 18,6 % en 2026. La plus-value à la revente réintègre, sous conditions, les amortissements déduits.
Comprendre le calcul
Micro-BIC ou réel : les règles 2026
- Micro-BIC : un abattement forfaitaire est appliqué sur les loyers, sans déduction des charges réelles. 50 % pour un meublé de longue durée ou un meublé de tourisme classé (plafond de 83 600 € de recettes), 30 % pour un meublé de tourisme non classé (plafond de 15 000 €).
- Régime réel : on déduit les charges réellement payées (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance, frais de gestion et de comptabilité) et l'amortissement du logement et des meubles. L'option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus.
Source : service-public.gouv.fr.
L’amortissement, le grand avantage du réel
Au régime réel, le prix du logement (hors terrain) et du mobilier peut être amorti, c'est-à-dire déduit par fractions chaque année : sur 25 à 40 ans pour le bâti, 5 à 10 ans pour les meubles. Avec 200 000 € d'achat, 15 % de terrain et 30 ans de durée, cela représente plus de 5 600 € de déduction par an.
L'amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit : la part non utilisée est reportée sans limite de durée sur les bénéfices des années suivantes. C'est pourquoi beaucoup de loueurs au réel ne paient pas d'impôt sur leurs loyers pendant de nombreuses années.
Ce qui a changé pour la plus-value
Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés, sous conditions, dans le calcul de la plus-value immobilière à la revente. Le régime réel reste souvent plus intéressant pendant la détention, mais l'impôt sur la plus-value peut être plus élevé à la sortie. Estimez-le avec le calculateur de plus-value.
Prélèvements sociaux et tranche marginale
Les revenus de location meublée non professionnelle supportent l'impôt sur le revenu au taux de votre tranche marginale et les prélèvements sociaux. En 2026, ces derniers sont de 18,6 % pour les revenus du patrimoine qui ne figurent pas dans la liste des revenus maintenus à 17,2 % (revenus fonciers de la location nue, plus-values immobilières, assurance-vie, épargne logement).
Pour connaître votre tranche marginale, utilisez le simulateur d'impôt sur le revenu.
Questions fréquentes
Quel est le plafond du micro-BIC en location meublée en 2026 ?
83 600 € de recettes pour un meublé de longue durée ou un meublé de tourisme classé (abattement de 50 %), 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé (abattement de 30 %).
Le régime réel est-il toujours plus avantageux ?
Souvent, dès qu'il y a un crédit et un amortissement significatif, car le revenu imposable peut tomber à zéro. Le micro-BIC reste intéressant quand les charges sont faibles et le bien déjà amorti ou acheté sans crédit.
Faut-il un comptable au régime réel ?
Ce n'est pas obligatoire, mais la déclaration (liasse fiscale, tableau d'amortissement) est technique. Les honoraires d'un comptable sont déductibles au réel.