Calcul de la capacité d'emprunt
Règle vérifiée le 15/10/2026 — source : décision du HCSF (Légifrance)
Combien pouvez-vous emprunter pour acheter un logement ? Le calcul applique la limite d'endettement de 35 % fixée aux banques, puis en déduit le prix de bien accessible avec votre apport.
Estimation indicative : la banque étudie aussi la stabilité des revenus, l'épargne restante et le reste à vivre. Le respect des 35 % ne garantit pas l'obtention du prêt.
Comprendre le calcul
La règle des 35 % du HCSF
Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent respecter une décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) devenue juridiquement contraignante :
- le taux d'effort (ou taux d'endettement) ne doit pas dépasser 35 % des revenus : toutes les mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise, rapportées aux revenus ;
- la durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans, avec une tolérance jusqu'à 27 ans quand l'entrée dans le logement est différée (achat sur plan, construction, gros travaux).
Les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % au plus des crédits accordés chaque trimestre, en priorité pour l'achat d'une résidence principale et les primo-accédants. Source : décision du HCSF du 29 septembre 2021.
Comment est calculée la capacité d'emprunt
- Mensualité maximale = revenus × 35 % − crédits déjà en cours.
- Cette mensualité doit couvrir le remboursement du capital, les intérêts et l'assurance. Avec un taux mensuel t et n mensualités, un euro emprunté coûte chaque mois t / (1 − (1 + t)−n), plus l'assurance.
- Capacité d'emprunt = mensualité maximale ÷ coût mensuel d'un euro emprunté.
- Prix accessible = (capacité + apport) ÷ (1 + frais de notaire), car les frais s'ajoutent au prix du bien.
Exemple : avec 4 000 € de revenus nets, sans autre crédit, la mensualité maximale est de 1 400 €. Sur 25 ans à 3,30 % avec 0,30 % d'assurance, on peut emprunter environ 272 000 €.
Quels revenus les banques retiennent-elles ?
- Salaires : le net avant prélèvement à la source, primes régulières comprises. Un CDI hors période d'essai est le cas le plus simple.
- Indépendants : la moyenne des bénéfices des deux ou trois derniers exercices.
- Revenus locatifs : généralement retenus à 70 % des loyers, pour tenir compte de la vacance et des charges.
- Allocations : certaines (allocations familiales) sont parfois prises en compte, d'autres non, selon la banque.
Comment augmenter sa capacité d'emprunt
- Allonger la durée : passer de 20 à 25 ans augmente sensiblement le capital empruntable, au prix d'intérêts plus élevés.
- Solder un petit crédit en cours (crédit auto, consommation) libère de la mensualité.
- Négocier l'assurance emprunteur : la délégation d'assurance permet souvent de réduire son coût, et donc d'emprunter plus avec la même mensualité.
- Augmenter l'apport : il ne change pas le montant du prêt, mais il augmente le budget total et rassure la banque.
- Prêts aidés : un prêt à taux zéro, sous conditions de ressources, peut compléter le financement d'une première résidence principale.
Questions fréquentes
Quelle somme puis-je emprunter avec 3 000 € par mois ?
Avec 3 000 € nets et aucun autre crédit, la mensualité maximale est de 1 050 € (35 %). Sur 25 ans à 3,30 % avec 0,30 % d'assurance, cela représente environ 204 000 €. Sur 20 ans, environ 177 000 €.
L'assurance emprunteur compte-t-elle dans les 35 % ?
Oui. Le taux d'effort retenu par le HCSF porte sur l'ensemble des charges d'emprunt, assurance emprunteur comprise.
Les 35 % sont-ils un droit au crédit ?
Non. C'est un plafond. La banque reste libre de refuser un prêt, même sous ce seuil, si elle juge le reste à vivre insuffisant ou les revenus instables.
Faut-il un apport pour emprunter ?
Ce n'est pas une obligation légale, mais la plupart des banques demandent au minimum de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix dans l'ancien.