On parle de « frais de notaire », mais l'essentiel de la somme n'est pas pour le notaire : ce sont surtout des impôts reversés au département, à la commune et à l'État. Comprendre leur composition permet de les estimer à quelques centaines d'euros près, et de comprendre pourquoi ils sont presque quatre fois moins élevés dans le neuf.
Les quatre composantes
1. Les droits de mutation (taxe de publicité foncière)
Dans l'ancien, ils comprennent trois éléments :
- la taxe départementale, au taux de 3,80 % par défaut, entre 1,20 % et un maximum relevé à 5 % du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 ;
- la taxe communale de 1,20 % ;
- les frais d'assiette et de recouvrement : 2,37 % du montant de la taxe départementale.
Au 1er février 2026, 86 des 99 départements et collectivités de la table officielle appliquent le taux de 5 %. Quelques-uns sont restés à 4,50 % (Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Eure, Lozère, Oise…), et l'Indre et Mayotte appliquent 3,80 %. Le relèvement à 5 % ne s'applique pas aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale : pour eux, le taux départemental reste plafonné à 4,50 %.
2. La contribution de sécurité immobilière
0,10 % du prix, avec un minimum de 15 €, versés à l'État.
3. Les émoluments du notaire
C'est la rémunération du notaire. Son tarif est réglementé et identique chez tous les notaires. Le barème est dégressif par tranche de prix :
| Tranche du prix | Taux (HT) |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
La TVA à 20 % s'y ajoute. Pour un bien de 200 000 €, cela donne 1 995,25 € HT, le montant cité en exemple par service-public.gouv.fr. Au-delà de 150 000 €, le notaire peut, sous conditions, accorder une remise sur ses émoluments.
4. Les débours
Ce sont les sommes que le notaire avance pour constituer le dossier : extraits cadastraux, interrogation du service de la publicité foncière, documents d'urbanisme. Leur montant dépend du dossier et figure dans le devis.
Exemple : appartement ancien à 250 000 €
| Département à 5 % | Primo-accédant (4,5 %) | |
|---|---|---|
| Taxe départementale | 12 500 € | 11 250 € |
| Taxe communale (1,20 %) | 3 000 € | 3 000 € |
| Frais d’assiette (2,37 % de la taxe départementale) | 296 € | 267 € |
| Émoluments du notaire TTC | 2 874 € | 2 874 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 250 € | 250 € |
| Total hors débours | 18 920 € (7,57 %) | 17 640 € (7,06 %) |
Dans le département à 5 %, environ 87 % de la facture correspond à des impôts et taxes (droits de mutation, contribution de sécurité immobilière, TVA sur les émoluments). Le primo-accédant économise 1 280 € sur le même achat.
Le détail des émoluments
Le barème s'applique tranche par tranche, comme l'impôt sur le revenu : chaque taux ne porte que sur la part du prix comprise dans sa tranche.
| Tranche | Part du prix concernée | Taux | Émolument HT |
|---|---|---|---|
| 0 – 6 500 € | 6 500 € | 3,870 % | 251,55 € |
| 6 500 – 17 000 € | 10 500 € | 1,596 % | 167,58 € |
| 17 000 – 60 000 € | 43 000 € | 1,064 % | 457,52 € |
| au-delà de 60 000 € | 190 000 € | 0,799 % | 1 518,10 € |
| Total HT | 2 394,75 € |
Avec la TVA à 20 %, la rémunération du notaire atteint 2 874 € TTC, soit à peine plus de 1 % du prix. Négocier le prix du bien réduit donc surtout les droits de mutation, proportionnels au prix : chaque tranche de 10 000 € de baisse fait économiser environ 632 € de droits dans un département à 5 %.
Dans le neuf : environ 2 %
Pour un logement neuf ou vendu en l'état futur d'achèvement, la TVA est comprise dans le prix de vente, et les droits de mutation tombent à un taux réduit : 0,70 % pour le département, plus 2,14 % de frais d'assiette sur ce montant, soit environ 0,71 %. Pour le même prix de 250 000 € :
| Neuf | |
|---|---|
| Taxe de publicité foncière (0,70 %) | 1 750 € |
| Frais d’assiette (2,14 %) | 37 € |
| Émoluments du notaire TTC | 2 874 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 250 € |
| Total hors débours | 4 911 € (1,96 %) |
Estimer vos frais en trois étapes
- Repérez le taux de votre département dans la table des droits de mutation publiée par impots.gouv.fr (5 % dans la majorité des cas), ou appliquez 4,5 % au maximum si vous êtes primo-accédant pour votre résidence principale.
- Calculez : prix × (taux départemental × 1,0237 + 1,20 %) + émoluments selon le barème × 1,2 + 0,10 % du prix.
- Ajoutez une marge pour les débours, puis comparez avec le devis du notaire, qui est le seul chiffre définitif.
Dans l'ancien, cela donne en général 7 à 8 % du prix, et autour de 2 % dans le neuf. Le calculateur de rentabilité locative utilise 7,5 % (ancien) et 2,5 % (neuf) par défaut : remplacez ces valeurs par votre propre estimation pour un calcul plus précis.
À la revente, ces frais augmentent votre prix de revient et réduisent la plus-value imposable : au montant réel sur justificatif, ou forfaitairement à 7,5 % du prix d'achat. Voir notre guide de la plus-value immobilière.
Sources officielles
- impots.gouv.fr — J’achète un bien immobilier : quels frais chez le notaire ?
- service-public.gouv.fr — Frais de notaire (F17701)
- service-public.gouv.fr — Hausse des droits de mutation (A18183)
- impots.gouv.fr — Taux des droits de mutation au 1er février 2026 (PDF)
Exemples indicatifs, calculés avec les barèmes en vigueur au 12/10/2026. Ils ne remplacent pas l'avis d'un professionnel (expert-comptable, notaire, Urssaf, service des impôts) pour votre situation.